本文系統(tǒng)總結了房屋租賃合同中涉及的30個常見性問題，供大家在處理相關事務時參考。
1.房屋租賃合同最長不得超過多少年?
根據(jù)民法典第705條規(guī)定，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。實務中，不少當事人利用空白租賃合同來規(guī)避該法律規(guī)定。但這一舉措可以通過筆跡鑒定來判斷形成時間。
2.房屋租賃合同一定要采用書面形式嗎？
根據(jù)民法典第707條規(guī)定，租賃期限為六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。不定期租賃合同，當事人可以隨時解除，但應在合理期間內通知對方。
3.承租人不按照約定方法使用租賃房屋的，出租人可以解約嗎？
根據(jù)民法典第711條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。
4.因維修房屋而影響承租人使用的，承租人可以要求出租人減少租金嗎？
根據(jù)民法典第713條規(guī)定，因維修租賃物影響承租人使用的，應當相應減少租金或者延長租期。
5.承租人可以擅自對出租房進行裝修嗎？
根據(jù)民法典第715條規(guī)定，承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。否則，出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。
6.承租人可以將房屋轉租他人嗎？
根據(jù)民法典第716條的規(guī)定，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。
7.出租人同意轉租必須是明示嗎?
根據(jù)民法典第718條的規(guī)定，自出租人知道或應知道承租人轉租之日起6個月內不提出異議的，視為同意轉租。
8.次承租人可以代承租人向出租人支付租金嗎?
可以。根據(jù)民法典第719條的規(guī)定，代為支付的租金，可沖抵次承租人應付承租人的租金。對于多付部分，還可以向承租人追償。
9.沒有約定租金支付時間或者約定不明確的，該怎么辦？
根據(jù)民法典第721條規(guī)定，租賃期限不滿一年，自租賃期屆滿時支付；租賃期限滿一年的，應在每屆滿一年時支付；剩余租期不滿一年的，自租賃期限屆滿時支付。
10.什么是“買賣不破租賃”？
根據(jù)民法典第725條的規(guī)定，租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。除了買賣之外，因贈與、析產、繼承、抵押權實現(xiàn)等發(fā)生房屋權屬變動的，原租賃合同繼續(xù)有效。
11.承租人法定解除租賃合同的情形有哪些？
根據(jù)民法典第724條的規(guī)定，有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：
（一）租賃物被司法機關或者行政機關依法查封、扣押；
（二）租賃物權屬有爭議；
（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關于使用條件的強制性規(guī)定情形。
12.什么是承租人的“優(yōu)先購買權”？
根據(jù)民法典第726條的規(guī)定，出租人要出售房屋的，應在合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。承租人在收到出租人通知后的15天內未明確表示購買房屋的，視為放棄該權利。出租人不履行通知義務，妨害承租人行使該權利，可以要求出租人承擔賠償責任。房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出售給近親屬的除外。
因優(yōu)先購買權不能脫離承租權單獨存在，故承租人將房屋轉租的，承租人不再享有優(yōu)先購買權。
13.承租人在訂立合同時已經知道租賃物質量不合格，可以隨時解除嗎？
可以，但需證明租賃物危及承租人的安全或健康。
14.承租人死亡，與其生前共同居住的人或者共同經營人可以要求繼續(xù)租賃房屋嗎？
可以，其可以按照原租賃合同繼續(xù)租賃該房屋。
15.什么是承租人的“優(yōu)先承租權”？
根據(jù)民法典第734條的規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租租賃物的權利。
16.哪些房屋不得出租？
根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第6條的規(guī)定，違法建筑，不符合安全、防災等工程建設強制性標準的房屋，違反規(guī)定改變房屋使用性質的房屋，其他法律法規(guī)規(guī)定禁止出租的房屋不得出租。
17.出租房屋被拆遷的，如何處理？
房屋租賃合同租賃期限內，租賃房屋被拆遷的，房屋租賃合同應當終止履行。雙方在房屋租賃合同中約定了房屋被征收或被拆遷時的處理辦法的，按照約定處理。沒有約定的，根據(jù)法律規(guī)定處理。
18.房屋租賃合同無效的，還要付房租嗎？
需要支付房屋占有使用費。就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設的房屋，以及未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，此類房屋租賃合同無效。房屋租賃合同無效，承租人需要按照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費。
19.一房多租的情況下，如何確定履行合同的承租人?
根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第5條規(guī)定，出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人:(一)已經合法占有租賃房屋的;(二)已經辦理登記備案手續(xù)的;(三)合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照民法典的有關規(guī)定處理。
首先，看誰先占有房屋，誰先占誰使用;其次，若都未占有的，看誰辦理了登記備案，誰先辦登記誰使用;第三，若都未占有也未辦登記的，看哪份合同成立在先，誰先“成立”誰使用。
20.租賃合同無效時，經出租人同意情況下產生的裝修損失如何承擔？
根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第7條規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現(xiàn)值損失。
21.租賃合同期滿或解除時，經出租人同意情況下產生的裝修損失如何承擔？
根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定，承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
22. 租賃合同解除時，經出租人同意情況下已形成附合的裝修物該如何處理？
首先應看雙方就此問題有無約定，有約定的從其約定，無約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;
(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;
(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)各自的過錯承擔相應的責任;
(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。
23.房屋在出租前就已設立抵押權的，現(xiàn)抵押權人因實現(xiàn)抵押權而導致所有權變動，承租人還能否請求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同？
不能。但是根據(jù)《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第15條規(guī)定，出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應予支持。
24.沒有取得不動產權證的情況下即出租房屋的，房屋租賃合同有效嗎？
除非是因未取得合法建設手續(xù)導致不能獲得不動產權證外，此類合同有效。
25.能否以租賃房屋未經消防驗收或經消防驗收不合格為由，要求確認房屋租賃合同無效？
不能，除非此類房屋屬于法律明確規(guī)定必須經過消防驗收的房屋。
26.承租人與第三人惡意串通損害了承租人的優(yōu)先購買權，可以起訴要求確認合同無效嗎？
可以。
27.出租人違約，承租人可以要求出租人賠償哪些損失？
因出租人違約導致合同解除，承租人可以要求出租人賠償剩余租賃期限內的裝飾裝修殘值(前提是出租人同意裝修、知道或應當知道裝修而不提出異議)、租金差價損失及相關費用。租賃房屋用于商業(yè)用途的，承租人還可要求出租人賠償其合理期間內的經營損失。
28.承租人違約導致合同解除，出租人可要求承租人賠償租賃房屋閑置期間的租金損失嗎？
可以。
29.哪些情形下，出租人有權單方解除租賃合同？
（1）承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。（《民法典》第711條）
（2）承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。（《民法典》第716條第2款）
（3）承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。（《民法典》第722條）
30.房屋租賃合同糾紛中，如何追加第三人參加訴訟？
（1）因房屋租賃合同產生的糾紛，租賃房屋被轉租的，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
（2）因租賃房屋轉租合同產生的糾紛，人民法院應當通知出租人作為第三人參加訴訟。
來源：最高人民法院司法案例研究院
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